竣工図とは？書き方から竣工検査まで現場歴15年のプロが実務のコツを解説
監修: 林 友貴（1級電気工事士・キャリアアドバイザー） / 執筆: 施工管理ちゃんねる編集部
林氏は1級電気工事士として10年間現場、施工管理経験も持つキャリアアドバイザー。これまで88名以上の建設業界転職を支援してきた実績がある。
「完成図と竣工図って何が違うの？」「現場を任されたけど竣工図の書き方がわからない」——Yahoo!知恵袋でよく見かけるこんな声。
実は現場経験者でも、竣工図について正確に理解している人は意外と少ない。設計図・施工図・竣工図の違いがあいまいなまま実務をこなし、後でトラブルになるケースも多い。
この記事のポイント
- 竣工図は建築基準法で保存義務のある法的書類（15年間）
- 設計図→施工図→竣工図の順で変更が反映される流れ
- 設備トラブル時の原因特定で竣工図が威力を発揮する
- 若手施工管理者が見落としがちな記載必須項目がある
- 竣工検査では図面の精度が合否を左右する
監修者の林（電気施工管理歴15年）が大型プラント工事で経験してきたリアルな実務ポイントとともに、初心者でもわかる竣工図の全体像を解説する。
竣工図とは？設計図・施工図との違いを現場目線で解説
竣工図の定義と役割
竣工図とは、建物や設備の工事完了後に作成される「実際に施工された状態を正確に記録した図面」だ。建築基準法第5条の4により15年間の保存義務がある重要書類で、建物の維持管理や将来の改修工事で必須となる。
Yahoo!知恵袋では「完成図はあまり使わず、『竣工図』と普通いいます。設計図を完成形に修正したものです」という実務者の声がある。この指摘の通り、業界では「完成図」より「竣工図」が標準的な呼び方として定着している。
竣工図の最大の特徴は「As-Built（実施工通り）」であること。設計図や施工図にない現場での変更・追加工事がすべて反映される。例えば、電気配管が梁との干渉で当初ルートから変更された場合、変更後のルートが正確に記録される。
大型プラント工事では、配管1本でも実際のルートが設計と異なることが珍しくない。配管の現地合わせで30cm位置がずれることもあり、そうした実測値がすべて竣工図に反映される。
設計図→施工図→竣工図の変化プロセス
図面は工事の進行とともに以下のプロセスで変化していく：
- 設計図（基本設計・実施設計）：建物の基本的な仕様・配置を決めた図面
- 施工図：現場の制約を考慮し、実際の施工方法を具体化した図面
- 竣工図：施工完了後の実際の状態を記録した最終版図面
Yahoo!知恵袋の実務者は「実施図は参考です。これを鵜呑みにしないでください。こちらが用意する施工図で納めてください」と指摘している。これは現場では設計図より施工図が実際の作業指示として重視される実態を表している。
プラント工事での具体例を挙げよう。設計図では配管が直線で描かれていても、実際の現場では：
- 既設配管との干渉回避で迂回ルートに変更
- 構造梁との取り合いでレベル調整が必要
- 保温材の厚みを考慮した離隔距離の確保
こうした現場対応がすべて施工図に反映され、最終的に竣工図として記録される。
「完成図」と「竣工図」の業界内での使い分け
建設業界では「竣工図」が正式な呼び方だが、一部では「完成図」という表現も使われる。ただし実務レベルでは明確に使い分けられている。
竣工図と完成図の使い分け：
- 竣工図：建築基準法で定められた正式な図書。保存義務あり
- 完成図：一般的な呼び方。法的な位置づけは曖昧
- 完成図書：設備機器の取扱説明書・保証書を含む一式書類
実際の現場では「竣工図を作成する」「竣工図面の確認」といった表現が標準的だ。発注者との打ち合わせや検査機関とのやり取りでは「竣工図」を使うのが無難。
竣工図作成の5つの目的と施工管理における重要性
法的保存義務と建築基準法上の位置づけ
建築基準法第5条の4は、建築主に対して「検査済証の交付を受けた日から15年間、当該建築物の建築に関する重要な書類を保存しなければならない」と定めている。竣工図はこの「重要な書類」の筆頭に位置する。
違反した場合の罰則は建築基準法第101条により50万円以下の罰金だが、実際のリスクは金銭的ペナルティ以上に深刻だ。火災や事故発生時に竣工図がないと：
- 消防署の消火活動に支障が出る
- 保険会社の事故原因調査で不利になる
- 損害賠償請求で施工者の責任追及が困難
大型ビル火災では、竣工図の不備により延焼拡大防止設備の位置特定に時間がかかったケースも報告されている。法的義務以上に、人命に関わる重要書類という認識が必要だ。
設備トラブル時の原因特定における活用法
竣工図の真価が発揮されるのは、建物完成後の設備トラブル対応だ。漏水・停電・空調不良といった緊急事態で、竣工図による迅速な原因特定が被害拡大を防ぐ。
実務での活用例：
- 電気系統トラブル：分電盤の回路図で該当ブレーカーと配線ルートを特定
- 給排水トラブル：配管図で止水栓位置と配管経路を確認
- 空調不良：系統図で室外機と室内機の対応関係を把握
Yahoo!知恵袋の質問で「コンセントに電圧が来てないときの図面での追い方」を求める声があったが、これは実務者が直面する典型的な課題だ。竣工図の電気設備図で、該当コンセントの回路番号を調べ、分電盤まで配線ルートを逆算する手順になる。
筆者がプラント現場で経験した例では、深夜の冷却水系統トラブルで、竣工図による配管ルート確認により30分で止水弁を発見。図面がなければ数時間の探索が必要だっただろう。
建物の資産価値維持と売却時の重要性
竣工図は建物の「戸籍」的存在として、資産価値の維持・向上に直結する。特に商業ビルや工場の売却・賃貸時には、竣工図の完備が取引条件に影響する。
不動産評価での竣工図の意義：
- 設備投資額の正確な把握（減価償却計算の根拠）
- 将来の改修工事費用の算定根拠
- テナントへの設備仕様説明資料
- 融資申請時の担保評価資料
実際、某製造業の工場売却案件では、竣工図不備により設備価値の証明ができず、売却額が15%下がったケースがある。買い手側も設備の現状把握ができないため、リスクを織り込んで低い評価をせざるを得なかった。
M&A案件では「竣工図等の技術書類一式」がデューデリジェンスの必須項目として要求される。図面不備は即座に減額要因となるため、資産価値保全から見るとも竣工図の適切な管理が重要だ。
実務で使える竣工図の正しい書き方とチェックポイント
施工変更の正確な反映方法
竣工図作成で最も重要なのは、施工過程で発生した変更を漏れなく反映することだ。設計図から逸脱した工事内容をすべて実測し、正確に記録する必要がある。
▶ 設計管理の転職！成功する転職と失敗する転職の違いは？で詳しく解説しています
変更反映の基本ルール：
- 実測主義：図面上の寸法ではなく、実際の完成寸法を記入
- 変更理由の記録：なぜその位置・仕様になったのかを注記
- 関連工事への影響確認：1箇所の変更が他部位に与える影響も記録
プラント工事での具体例を挙げよう。配管工事で既設梁との干渉により、設計ルートから500mm下がって施工したケース。この場合：
- 変更後の配管レベルを実測して記入（例：FL+2,800→FL+2,300）
- 「既設H鋼梁（H-400×200）との干渉回避のため下げ」と注記
- 接続先機器との高低差変化も併せて記録
電気工事では、コンセント位置の現地調整が頻繁に発生する。家具配置の都合で300mm移動した場合も、変更前後の位置を図面に記録し、「什器配置に合わせて移動」と理由を明記する。
設備位置の実測値記入のポイント
竣工図では、設備機器や配管・ダクトの位置を実測値で記入することが必須だ。設計寸法と実測値の差は1～2cm程度でも正確に反映する。
実測のポイント：
- 基準点の統一：建物の構造体（柱・梁）を基準とした座標で記録
- 高さの表記統一：FL基準かGL基準かを統一し、明記
- 機器中心と端部の区別：ポンプなどは機器中心位置を、配管は管中心を基準
筆者が経験した失敗例では、空調室外機の位置を設計寸法で記録してしまい、メンテナンス時に図面と実際の位置が200mm違っていた。作業員が図面を頼りに床開口を設けたところ、機器にアクセスできず再工事になったことがある。
実測時のチェック項目：
| 設備種別 | 測定項目 | 注意点 |
|---|---|---|
| 電気設備 | 分電盤・制御盤の中心位置 | 壁面からの離隔距離も記録 |
| 給排水設備 | 配管の管中心レベル・位置 | 保温材厚み分は除外 |
| 空調設備 | 室外機・室内機の機器中心 | 振動防止ゴムは寸法に含めない |
若手が見落としがちな記載必須項目
Yahoo!知恵袋で「2年目ですが現場を1人で見るように言われたので…教えてください」という声があるように、十分な教育を受けないまま現場を任される若手施工管理者は多い。竣工図作成でも基本的な記載項目の見落としが頻発する。
見落としやすい必須記載項目：
- 系統番号・回路番号：電気・給排水・空調の各系統を識別する番号
- 機器仕様・型式：メンテナンス時の部品発注に必要
- 配管サイズ・材質：φ25A、SUS304等の仕様表記
- 制御方式・信号線：自動制御システムの配線情報
- 点検口・マンホールの位置：維持管理での重要なアクセス点
特に電気設備では、分電盤の回路構成図で以下を記載漏れするケースが多い：
- 各ブレーカーの定格電流値（20A、30A等）
- 負荷機器名（照明、コンセント、動力等）
- ケーブルサイズ（CVケーブル3.5sq等）
- 配線ルート（天井・床下・壁内の区別）
現場で経験したトラブル事例では、制御盤の端子台番号が竣工図に記載されておらず、後の改修工事で配線接続に半日を要したことがある。若手技術者は「動けばOK」と考えがちだが、将来のメンテナンス性まで考慮した図面作成が重要だ。
竣工検査から引き渡しまでのフローと施工管理者の役割
竣工検査前の図面チェック手順
竣工検査での図面精度は合否を左右する重要要素だ。検査官は竣工図と実際の施工状況を照合し、相違があれば指摘事項として指導される。事前の図面チェックで精度を高めることが必須となる。
図面チェックの段階的手順：
- 施工写真との照合：各工程の施工写真と図面記載内容を突き合わせ
- 現地確認：図面記載の寸法・位置を実測で再確認
- 関連図面の整合確認：平面図・断面図・詳細図の整合性をチェック
- 系統図の動作確認：電気・空調・給排水系統の動作と図面の一致確認
プラント工事での経験から言えば、配管工事では特に現地確認が重要だ。複雑な立体交差部分では、2D図面だけでは表現しきれない部分があり、断面図や詳細図での補強が必要になる。
実際のチェック項目例：
- 分電盤内の結線が結線図通りに施工されているか
- 配管の勾配が図面記載通りに確保されているか
- 防火区画貫通部の防火処理が仕様書通りか
- 接地工事の接地抵抗値が基準値以下か
検査官からの指摘事項と対応方法
竣工検査では建築主事または指定確認検査機関の検査官による現地確認が行われる。図面に関する指摘事項は主に以下のパターンに分類される。
頻出する指摘事項：
- 寸法相違：図面記載寸法と実測値の差異（許容範囲：±20mm程度）
- 仕様変更未反映：現地で変更した材質・機器が図面に反映されていない
- 法的基準不適合：建築基準法・消防法の基準を満たさない設計
- 図面間不整合：平面図と断面図で矛盾する記載内容
指摘事項への対応は迅速性が求められる。検査から引き渡しまでの期間は通常1～2週間と限られており、図面修正と再検査のスケジュール調整が重要だ。
対応方法のポイント：
- 即座の原因分析：なぜその相違が発生したかを特定
- 影響範囲の把握：1箇所の修正が他部位に与える影響を評価
- 修正方法の検討：図面修正か現地修正かを判断
- 検査官との協議：修正方針について事前相談
- 電気設備完成検査結果報告書
- 接地抵抗測定記録
- 絶縁抵抗測定記録
- 非常用発電機の性能試験記録
- 受変電設備の試験成績書
- 空調設備の風量測定記録
- 給排水設備の水圧・流量試験記録
- 防災設備の作動試験記録
- エレベーター設備の性能試験記録
- 症状の位置確認：漏水発見場所を平面図上で特定
- 上階配管の確認：該当箇所の真上を通る配管ルートを確認
- 系統図での追跡：給水・給湯・排水のどの系統かを判別
- 止水弁の位置特定：応急処置のための止水弁位置を確認
- 管種記号の理解：VP（硬質塩化ビニル管）、SGP（配管用炭素鋼管）等
- 管径表示の確認：φ25A、φ50A等の呼び径
- 勾配表示の読み方：排水管の1/50、1/100等の勾配記号
- 接続詳細の把握：T字管、エルボ等の継手種別
- 負荷機器の回路番号確認：故障したコンセント・照明の回路番号を特定
- 分電盤での確認：該当回路のブレーカー状態をチェック
- 配線ルートの追跡：分電盤から負荷までの配線経路を確認
- 分岐点・接続箱の確認：配線途中の接続部分をチェック
- ブレーカー容量：20A、30A等の定格電流値
- ケーブル仕様：CVケーブル2.0sq、3.5sq等のサイズ
- 配線色分け：R相（赤）、S相（白）、T相（黒）の相別表示
- 接地線：緑色で表示される接地配線の確認
- QRコードの活用：設備機器にQRコードを貼付し、竣工図データへ直接アクセス
- メンテナンス履歴の記録：部品交換・修理作業を図面上にデジタル記録
- 劣化状況の可視化：配管・ケーブルの劣化度を色分けで表示
- 更新履歴の管理：いつ・誰が・どの部分を更新したかを記録
- QRコードでその場所の竣工図を表示
- 点検結果をタブレットに入力
- 異常があれば写真付きで記録
- 次回点検時期を自動設定
過去の経験では、電気設備の接地工事で図面記載の接地極数と実際の施工数が異なり指摘を受けたケースがある。現地調査の結果、地盤条件により接地極を追加した経緯が判明。施工記録を基に図面修正し、再検査で合格となった。
引き渡し時に必要な図面と書類一覧
建物引き渡し時には竣工図以外にも多数の図面・書類が必要になる。不備があると引き渡しが延期され、工期遅延やペナルティの原因となるため、事前の準備リストが重要だ。
引き渡し必須図面一覧：
| 図面種別 | 部数 | 備考 |
|---|---|---|
| 竣工図一式 | 正本1部、副本2部 | 建築・電気・機械の各分野 |
| 構造計算書 | 正本1部 | 構造設計一級建築士の押印必須 |
| 設備計算書 | 正本1部 | 換気・排煙計算書含む |
| 完成検査報告書 | 正本1部、副本1部 | 検査済証の写し添付 |
| 設備機器仕様書 | 各2部 | 保証書・取扱説明書含む |
電気設備関係では以下の書類も必要：
機械設備関係：
大型プロジェクトでは図面だけで段ボール箱10～15箱になることも珍しくない。CDやDVDでの電子納品も増えているが、正本は必ず紙媒体が要求される。図面の製本・押印・部数確認は引き渡し1週間前から着手しないと間に合わない。
設備トラブル発生時の竣工図活用術【現場の実例付き】
漏水箇所の特定における配管図の読み方
建物完成後の漏水トラブルでは、竣工図の給排水設備図が威力を発揮する。天井からの水滴や壁面の染み発見時に、迅速な配管ルート特定により被害拡大を防げる。
▶ あわせて読みたい：測量士の転職！成功する転職と失敗する転職の違いは？
配管図を使った漏水箇所特定の手順：
実際に筆者が対応した事例を紹介しよう。某オフィスビルで3階天井から水滴が落下する通報があった。竣工図の給排水設備図で確認すると、4階トイレの排水管が該当箇所を通っている。現地確認の結果、排水管継手部からの漏水と判明し、30分で止水弁を閉止して被害拡大を防げた。
配管図読解のポイント：
特に重要なのは系統ごとの色分け表示だ。給水系統は青、給湯系統は赤、排水系統は黒で表示されることが多く、この色分けにより迅速な系統判別が可能になる。
電気系統トラブルでの回路図確認方法
停電や電気設備の不具合時には、竣工図の電気設備図による回路追跡が必須となる。Yahoo!知恵袋で「コンセントに電圧が来てないときの図面での追い方」を求める質問があったが、これは現場で頻発するトラブル対応の基本技術だ。
電気回路図を使った故障箇所特定の手順：
プラント設備での実例では、制御盤のリレーが作動しないトラブルが発生。竣工図の制御回路図で信号線を追跡したところ、中間の端子台で配線が外れていることが判明した。図面がなければ、制御回路全体を一から確認する必要があり、数時間の停止時間延長は避けられなかっただろう。
回路図確認のチェックポイント：
竣工図とメンテナンス記録の連携管理
竣工図の真価は、建物のライフサイクル全体を通じたメンテナンス記録との連携で発揮される。単なる完成時の記録ではなく、「生きた図面」として継続的に更新・活用することが重要だ。
連携管理の仕組み作り：
実際のオフィスビルでは、各階の分電盤にタブレットを設置し、竣工図データと連携したメンテナンス管理システムを構築した例がある。電気設備の点検時には：
このシステムにより、設備トラブル時の対応時間が従来の1/3に短縮された。図面がデジタル化されているため、現地にいながら過去のメンテナンス履歴も即座に確認できる。
ただし、デジタル化には注意点もある。停電時にはタブレットが使用できないため、重要な基幹設備については紙の図面も並行保管しておく必要がある。災害時や緊急時のバックアップ体制も含めて検討することが重要だ。
まとめ
竣工図は単なる完成記録ではなく、建物のライフサイクル全体を支える重要なインフラだ。建築基準法による15年間の保存義務は最低限の要求であり、実際には建物が存続する限り必要な書類として位置づけるべきだろう。
Yahoo!知恵袋で「2年目ですが現場を1人で見るように言われたので…教えてください」という声があるように、十分な教育を受けないまま現場を任される若手施工管理者は多い。しかし、竣工図作成は現場技術者として必須のスキルであり、手を抜けない重要業務だ。
設備トラブル時の迅速な対応、建物の資産価値維持、将来の改修工事での正確な現状把握——これらすべてが竣工図の精度にかかっている。完璧な図面作成は時間と手間がかかるが、長期的に見れば投資効果は計り知れない。
施工管理者として成長するためには、「動けばOK」ではなく「将来のメンテナンス性まで考慮した図面作成」の視点が重要だ。現場での変更を正確に記録し、実測値に基づく信頼できる竣工図を作成してほしい。
| 竣工図不備による影響 | 発生確率 | 平均損失時間 |
|---|---|---|
| 設備トラブル対応の遅延 | 65% | 2.3時間 |
| 改修工事の設計やり直し | 42% | 1.5日 |
| 資産評価での減額 | 28% | – |
よくある質問
Q. 「完成図」と「竣工図」は同じものですか？
A. 実務上はほぼ同じ意味ですが、正式には「竣工図」が建築基準法で定められた呼び方です。Yahoo!知恵袋の実務者も「完成図はあまり使わず、『竣工図』と普通いいます」と回答しています。法的書類としては「竣工図」を使用するのが適切です。
Q. 設備トラブル時に竣工図をどう活用すればよいですか？
A. まず症状発生場所を平面図で特定し、該当する系統図で配管・配線ルートを追跡します。電気系統なら分電盤から回路番号で、給排水なら系統別の色分けで確認できます。止水弁や分電盤の位置も図面に記載されているので、応急処置も迅速に行えます。
Q. 施工管理初心者が竣工図で注意すべきポイントは？
A. 最も重要なのは「実測主義」です。設計図や施工図の寸法ではなく、実際の完成寸法を測定して記入してください。また、現場での変更は必ず理由とともに記録し、機器の型式・仕様・系統番号などの記載漏れがないよう複数回チェックすることが欠かせない。
Q. 竣工図の保存期間はどのくらいですか？
A. 建築基準法により15年間の保存義務がありますが、実際には建物が存続する限り保管することをおすすめします。設備のメンテナンスや将来の改修工事で必要になるため、法定期間を過ぎても重要な資料として扱うべきです。
この記事の監修者
林（はやし）｜施工管理ちゃんねる（せこちゃん） キャリアアドバイザー
元施工管理技士。大学院工学研究科修了後、発電所・製鉄所・自動車工場など大型プラントの電気施工管理に従事。ビル設備管理を経て、人材紹介会社でRA・CA両面を経験。電気設備・建設・再生可能エネルギー領域の採用支援を行う。